Průvodce kupujícího
Od výběru vhodné oblasti přes financování a právní prověrku až po podpis u notáře a předání klíčů.
Nejprve je třeba vytipovat oblast, která odpovídá zamýšlenému využití nemovitosti. Jiná lokalita může být vhodná pro vlastní bydlení, jiná pro rekreační využití a jiná pro investici a následný pronájem.
Při výběru je vhodné zohlednit zejména ceny nemovitostí, dostupnost služeb, dopravní spojení, sezónnost oblasti a poptávku po pronájmech.
Cena srovnatelné nemovitosti mezi jednotlivými oblastmi může být rozdílná až o 30–50 %.
Při hledání nemovitosti je vhodné určit si základní požadavky:
Není vhodné spoléhat pouze na veřejné realitní portály. Některé nemovitosti, zejména novostavby, nemusí být veřejně inzerovány a mohou být dostupné prostřednictvím místní realitní sítě nebo přímo od developerů.
Kupní cena není jediným nákladem. Je třeba předem počítat také s daněmi, notářskými poplatky, zápisem do registru nemovitostí, právními službami a případnými náklady na financování.
Dodatečné náklady ve Valencijském společenství z kupní ceny:
| ITP – daň z převodu nemovitosti (od 1. června 2026) | 9 % |
| notářské poplatky | 0,5–1 % |
| poplatek za zápis do registru nemovitostí | 0,3–0,5 % |
| právní služby | 0,5–1 % |
| IVA (DPH) | 10 % |
| AJD (daň z právních úkonů) | 1,5 % |
| notářské poplatky | 0,5–1 % |
| poplatek za zápis do registru nemovitostí | 0,3–0,5 % |
| právní služby | 0,5–1 % |
U nemovitosti z druhé ruky za 250 000 EUR tak mohou dodatečné náklady činit přibližně 30 000–32 500 EUR. U novostavby za stejnou cenu přibližně 32 500–35 000 EUR.
Výše daní se může v jednotlivých autonomních oblastech Španělska lišit.
Pokud nebude nemovitost hrazena pouze z vlastních prostředků, je třeba před rezervací prověřit možnosti hypotečního financování.
Španělské banky poskytují hypotéky také zahraničním kupujícím a nerezidentům. U nerezidentů se běžně setkáte s těmito podmínkami:
Na kompletní schválení hypotéky je třeba počítat přibližně se 4–8 týdny.
Součástí přípravy financování je také určení výše vlastních prostředků a vytvoření dostatečné rezervy na daně a další náklady spojené s koupí.
Po výběru vhodné nemovitosti je třeba ověřit její aktuální cenu a podmínky prodeje. Pokud je prostor pro vyjednávání, může následovat předložení vlastní nabídky.
Po dohodě následuje rezervace.
Rezervační smlouva zpravidla znamená, že je nemovitost na určitou dobu stažena z nabídky, zatímco probíhá právní prověrka a příprava dalších dokumentů.
Rezervační záloha se obvykle pohybuje mezi 3 000 a 10 000 EUR.
Pokud kupující odstoupí bez právního důvodu, o zálohu zpravidla přijde. Pokud odstoupí prodávající, obvykle vrací dvojnásobek zálohy.
Následuje právní prověrka nemovitosti, která běžně trvá 2–4 týdny.
Před podpisem rezervace je třeba znát zejména:
NIE (Número de Identificación de Extranjero) je španělské identifikační číslo cizince. Je potřeba pro řadu úkonů spojených s koupí nemovitosti.
NIE je potřebné například pro:
Při žádosti ve Španělsku je třeba počítat se správním poplatkem 10,60 EUR a dobou vyřízení přibližně 1–3 týdny.
Při podání žádosti prostřednictvím španělského konzulátu ve vlastní zemi je běžná doba vyřízení přibližně 2–4 týdny.
NIE lze také vyřídit prostřednictvím španělského právníka na základě plné moci.
Je vhodné začít jeho vyřízení řešit včas, aby nedošlo ke zdržení dalších kroků koupě.
Španělský bankovní účet se využívá během samotné koupě i následně při vlastnictví nemovitosti.
Běžně se z něj hradí:
Španělské banky nabízejí také účty pro nerezidenty. K jejich otevření bývá zpravidla potřeba cestovní pas, NIE, doklad o adrese a někdy také doklad o příjmu.
Za vedení standardního účtu pro nerezidenta je třeba počítat přibližně s 10–20 EUR měsíčně.
Před podpisem závazné smlouvy je třeba prověřit právní stav nemovitosti.
Kontrola by měla zahrnovat zejména:
Contrato de arras je závazná soukromá smlouva mezi kupujícím a prodávajícím.
V této fázi se obvykle hradí 10 % kupní ceny, přičemž se odečítá již zaplacená rezervační záloha.
Smlouva zpravidla stanoví:
Termín dokončení koupě bývá zpravidla stanoven za 4–8 týdnů.
Pokud kupující nesplní své závazky, o zálohu přichází. Pokud své závazky nesplní prodávající, vrací kupujícímu dvojnásobek zálohy.
Před podpisem je vhodné nechat smlouvu zkontrolovat nezávislým právníkem.
Konečný převod nemovitosti probíhá před španělským notářem podpisem Escritura Pública, tedy veřejné kupní listiny.
Při dokončení koupě:
Po podpisu následuje zápis vlastnictví do registru nemovitostí, úhrada souvisejících daní a převod energií a dalších služeb na nového vlastníka.
od nabídky do dokončení celé transakce
doba se řídí harmonogramem stavby
Koupě nemovitosti ve Španělsku zahrnuje řadu kroků, které probíhají přímo na místě a podle španělských pravidel.
Za pomoci makléře působícího přímo ve Španělsku Vás provedeme jednotlivými kroky (od výběru nemovitosti až po dokončení koupě a předání klíčů).
Pomůžeme s komunikací s prodávajícím nebo developerem, návazností na právní a finanční služby i organizací jednotlivých kroků tak, abyste vždy věděli, co právě probíhá a co bude následovat.
Nezávazně se poradit